Аналитики рассказали, как менялись цены на жилье

Эксперты Домклик Сбера рассмотрели динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья в крупнейших субъектах РФ и выяснили, как изменились цены на новостройки и «вторичку» за 6 месяцев 2023 года.

Чтобы разобраться в причинах таких изменений, аналитики сделали подробный разбор динамики стоимости квадратного метра для субъектов РФ, лидирующих по количеству сделок.

Сравнение данных за январь и июнь 2023 года показало, что в большинстве регионов стоимость квадратного метра в новостройках незначительно увеличилась - в пределах 5%.

В начале 2023 года аналитики продолжили наблюдать последствия повышенного спроса, вызванного множеством заявлений о прекращении действия льготной ипотеки и ограничении субсидирования со стороны застройщиков.

Эксперты напомнили, что в большинстве крупнейших регионов в последние месяцы 2022 года отмечался рост цен на новостройки. Так продавцы первичной недвижимости стремились обезопасить себя и извлечь максимальную выгоду из образовавшегося всплеска покупательской активности.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области спрос вырос ненадолго - уже к февралю он упал до уровня начала IV квартала 2022 года и ниже. Однако в ряде регионов (например в Тюменской области) цены продолжили расти и в январе, а снижаться начали только в феврале-марте.

Весь I квартал количество сделок на первичном рынке росло. Уже в марте количество выдач (27 тысяч) существенно превысило показатели второго полугодия 2022 года (до 18 тысяч, исключая ажиотажный декабрь). Во II квартале количество выдач продолжало оставаться высоким (выше 25 тысяч).

Резкий рост ипотеки привел к колебаниям цен в большинстве регионов - лидеров по спросу. Так, в Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области в апреле цены изменились сразу на 2% (по отношению к марту). И вплоть до июня стоимость продолжает колебаться в поисках нового равновесия.

В июне 2023 года цены на первичном рынке выросли на 1,3%. На стоимость первичной недвижимости больше всего повлияли два фактора. Во-первых, начинает сказываться рост объема инвестиций в недвижимость на фоне ослабления курса национальной валюты. Во-вторых, часть продавцов пошли на повышение цен из-за заявлений о скором прекращении действия льготных программ. В июне несколько изданий заявили о том, что лимиты по льготной ипотеке почти исчерпаны и что льготные ипотечные программы могут завершиться уже этой осенью.

Ситуация на рынке готового жилья схожа с рынком новостроек: согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера, в июне в большинстве регионов РФ стоимость квадратного метра также превысила значения января. Наибольший прирост был отмечен в Омской (+11%), Волгоградской (+10%) и Челябинской областях (+9%). Из городов-миллионников снижение зафиксировано в Свердловской области (-4,6%) и Санкт-Петербурге (-0,9%).

В июне вторичное жилье подорожало практически во всех крупнейших регионах РФ. Медианная стоимость по стране увеличилась сразу на 2,4% (наибольший прирост с сентября 2022 года). Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где цены снизились на 1%.

По мнению аналитиков Домклик, столь значительное и однородное повышение стоимости вызвано ростом спроса на вторичном рынке. Эксперты связывают этот всплеск покупательской активности с возможным увеличением ключевой ставки ЦБ (которое в итоге и произошло 21 июля). Важным сигналом в пользу скорого подъема ставки послужил устойчивый рост доходности ОФЗ (на длинные сроки, более 5 лет): только за июнь прирост составил 0,2%. Кроме того, многие заемщики переключились на вторичный рынок в связи с отменой околонулевой ипотеки весной этого года.