В 2022 году в России ожидается некоторое падение цен на недвижимость, считают специалисты банка «Открытие».
Ключевым событием 2021 года стало сворачивание программы субсидирования государством льготной ипотеки под 6%. Вместо полного завершения было принято решение продлить ее еще на год, до 1 июля 2022 года, но снизить лимит по кредиту до 3 миллионов рублей, а ставку поднять до 7% годовых. Вместе с тем программа «Семейной ипотеки» была расширена на семьи с одним ребенком. Ранее она распространялась только на семьи минимум с двумя детьми.
«Рынок больше интересовало не столько завершение госпрограммы, сколько реакция покупателей на уменьшение стимулов. Снижение доступности ипотеки должно было привести к падению продаж и охлаждению рынка. Однако динамика оказалась иной. В июле, после начала действия более жестких условий льготной госипотеки, действительно произошло кратковременное замедление темпов продаж жилья и выдачи ипотеки. Но уже с августа продажи начали расти относительно аналогичных периодов доковидного 2019 года. Отчасти этому способствовали продолжающийся цикл повышения ключевой ставки, сохраняющийся ажиотаж на рынке и подорожание вторичной недвижимости», - пояснил управляющий «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.
Рост цен на «вторичку» компенсировал удорожание новостроек для клиентов, использующих продажу существующей квартиры для приобретения новой. Наиболее пострадавшей частью покупателей от роста цен стали клиенты, копившие на новое жилье с нуля.
Судя по оперативным данным, 2021 год станет одним из рекордных как по количеству сделок с жилой недвижимостью, так и по сумме. «Открытие Research» ожидает, что по итогам года на первичном рынке жилья РФ может быть заключено около 850 тысяч сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Это станет абсолютным рекордом. До сих пор рекорд держал 2014 год, когда было зарегистрировано 847 тысяч ДДУ. В 2020 году было заключено 764 тысячи сделок, а в 2019-м - 783 тысячи.
«Высокий уровень продаж в 2021 году и сохранение повышенного спроса на жилье после изменения условий государственной ипотечной программы в большинстве крупнейших агломераций страны воспринимаются участниками рынка как ясный сигнал, что покупатель «проголосовал рублем» и согласился с новым уровнем цен. Это значит, что в ближайшее время мы не увидим их снижения», - сказал Енин.
По мнению эксперта, дополнительно стимулирующие спрос факторы должны окончательно исчерпать себя в 2022 году. Это означает, что рынок будет стремиться к исторически сложившейся сезонности. Однако уровень доступности ипотеки к началу 2022 года, по сути, опустится ниже уровней 2018-2019 годов. Это должно дополнительно снизить спрос.
«Для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие, как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса. Мы видим заинтересованность застройщиков в механизме, позволяющем использовать поступления на счета эскроу для снижения процентной ставки по ипотеке для своих покупателей, а не только для снижения ставки по кредиту на проектное финансирование.
Это приведет к ситуации, когда экспонируемые цены на жилье будут стагнировать либо незначительно расти, в то время как фактические цены продажи начнут снижаться за счет увеличения предлагаемых застройщиками скидок. По оценке «Открытие Research», в 2022 году среднегодовая фактическая цена может снизиться на 3-5%, в том числе за счет выхода на рынок новых проектов», - заметил Енин.
По его словам, основными определяющими рынок в следующем году факторами будут окончательное завершение льготной госипотеки, нормализация рынка и возвращение исторической сезонности. Кроме того, ожидается, что в 2022 году завершится наладка новых для рынка механизмов - базы для развития малоэтажного домостроения (ИЖС) и комплексного развития территорий (КРТ). Эти механизмы могут значительно изменить ландшафт рынка. Так, «Сельская ипотека» демонстрирует повышенный спрос покупателя на качественное загородное жилье. Тем не менее из-за инертности рынка значительное влияние эти факторы начнут оказывать не ранее 2023 года.
Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Дочерние компании банка занимают лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка. Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA») и НКР («АA+.ru»), а также международными агентствами Fitch («BB+») и Moody’s («Ba2»). Стратегия развития банка предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, а также реализацию передовых финтех-идей.
